Nepravdami mýty kolem bydlení v ČR neporazíte
Bývalá pražská radní a současná profesionální lobbistka za takzvané ekologické organizace Petra Kolínská spolu s právníkem a lobbistou, který sám sebe označuje za „ekologického právníka“, Petrem Svobodou publikovali v DeníkuN článek, ve kterém útočí nejen na připravenou rekodifikaci stavebního práva, což opravdu není překvapivé, vzhledem k tomu, co je posláním jejich zaměstnání, a kdo je platí, ale také na developery. Jak již v názvu článku uvádí, jedná se o mýty. Smutné a překvapivé, že tyto domnělé mýty, či dokonce manipulace vyvrací nikoli argumenty, ale vyloženými nepravdami.
Že developeři s lobbisty za ekologické organizace, a zde prosím nezaměňovat za ekologii, či životní prostředí, protože to opravdu není totéž, nebudou schopni najít shodu v návrhu rekodifikace stavebního práva, která se v České republice v současné době připravuje, nepřekvapí. Zatímco tito lobbisté by celý proces rádi zakonzervovali v současném stavu, či raději ještě více utáhli, omezili, v přesvědčení, že stavět by se mělo méně, či vůbec (protože bytů je přece dost), developeři současnému návrhu vyčítají opatrnost a v některých ohledech nenaplnění původních ambicí. I přesto nutno uznat, že každé razítko, které odstraní, povede k vyšší dostupnosti bydlení, tedy přinejmenším k pomalejšímu růstu jeho cen. A to při zachování všech ochran, které jsou již v současném legislativním rámci. Na to ale svým článkem reagovat nechci. Dokud nebude zřejmé, jaká je skutečná podoba rekodifikace stavebního práva, je diskuse o ní více teoretickou než praktickou.
Nutné je ale uvést na pravou míru „argumenty“, které si dvojice Kolínská-Svoboda vzali jako berličku pro svou pokulhávající snahu útočit na změnu, o jejíž potřebě nikdo nepochybuje. Již jejich první atak na údaje z ročenky Doing Business, v níž jsou státy seřazeny podle povolovacího procesu a jeho délky ukazuje, jak nevalidní materiál z pera těchto placených obhájců ekologických organizací vzešel. Mají pravdu. Číslo 246 dní pro získání povolení je počítané na umístění skladu, a je to jen číslo teoretické, sčítající legislativou danou dobu potřebnou pro získání povolení. Skutečnost třeba u bytového projektu? Mnohem, mnohem horší. Podle Kolínské-Svobody ukazují dílčí analýzy a studie nezávislé na developerech, že problémem je, že „stavebníci podávají žádosti bez potřebných podkladů, navrhují předimenzované projekty bez ochoty ke kompromisům“. Tolik nepravdy, manipulace a neznalosti v jedné větě až zabolí. Tak především – tyto takzvané „nezávislé studie“ nejsou ničím jiným než materiálem zaměstnavatelů těchto autorů, ekologických organizací, jejichž validita se limitně blíží nule. Existují naštěstí objektivní, odborně zpracované analýzy skutečné délky povolovacího procesu v České republice, například od renomované nezávislé společnosti Deloitte, které současný stav v ČR jednoznačně a beze vších pochybností dokládají: „Povolení rezidenčních developerských projektů zabere v Praze v průměru sedm let. Celkový proces od první fáze předprojektové přípravy do doby dokončení stavby pak trvá téměř 9 let.“ To je násobně déle, než v zemích, které jsou nám, i zmiňovanými ekologickými organizacemi, dávány začasté za vzor. Argument o špatně či neúplně podaných žádostech je již na úrovni soudobých „urban legend“, jako je třeba černá sanitka a mnohé jiné. Ano, čas od času dochází k diskusi mezi úřady a stavebníky, týkající se úplnosti, přesnosti či správnosti předložených materiálů. Je ale nutné podotknout, že ve velké většině případů se nejedná ani o šlendrián ze strany developerů a odborníků, které k těmto činnostem využívají, natož o zlý záměr, ale o důsledek nejednoznačné, až vadné legislativy a jejího výkladu. Zcela zarážející na uvedeném prohlášení Kolínské-Svobody je nicméně zcela fatální neoddělení urbanismu města a povolovacího procesu. Píše-li Kolínská-Svoboda, že stavebníci podávají „předimenzované projekty bez ochoty ke kompromisům“, potom je nutné zvednou varovně prst a pokrčit významně obočí. Dimenze projektu je totiž přímo závislá nikoli na povolování projektu, ale na územním plánování. A územní plánování je zcela závislé na vůli místní samosprávy, zatímco povolování je věcí státní správy a mělo by jako takové být na místní samosprávě nezávislé (to, že tomu tak mnohdy a mnohde není, je věcí jinou). Tedy: pokud developer žádá o změnu územního plánu, aby mohl v dané lokalitě stavět více kapacitněji, je to věc nenároková, a jde o shodu v území se všemi, kdo do něj vstupují. Řeší se ale nikoli povolením, ale případnou změnou územního plánu a do procesu povolovacího vůbec nevstupuje. Naopak – pokud developer respektuje stávající územní plán, potom v povolovacím procesu nelze hovořit o „předimenzovanosti“ projektu a potřebě kompromisů. Toto opakované směšování dvou nezávislých procesů, územního plánování a samotného povolení, je právě jednou z příčin nezdravého stavu, ve kterém se dlouhodobě nacházíme.
Zásadně nesouhlasit musím také s tvrzením, že Česko má oproti ostatním členským zemím EU nízké zdanění nemovitostí. Další argumentační faul, kterého se lobbisté ekologických organizací na svých čtenářích dopouštění. Z jednoho průměrného bytu si, kupříkladu, stát v Praze vezme již nyní přímo téměř 1,5 milionu korun, další statisíce potom nepřímo. Tím, kdo v posledních deseti letech byty v ČR nejvíce zdražil, byl fakticky stát svou daňovou politikou a povinnou implementací různých technických a jiných norem, které jdou mnohdy výrazně dále, než ve skutečnosti EU členské státy povinuje, a než například nám sousedící státy do svých legislativ promítají. Autoři článku, Kolínská-Svoboda nicméně měli na mysli, pravděpodobně, daň z nemovitých věcí, která je určena městům a obcím, a o jejíž výši v rámci jisté volnosti rozhodují představitelé samosprávy. A v tomto ohledu mají pravdu. Ve srovnání se zeměmi EU máme toto zdanění na nízké úrovni. Je ale potřeba ptát se proč! Proč obce a města nevyužívají naplno koeficienty, které jim stát umožnil? Proč do svých městských a obecních rozpočtů nechtějí touto cestou získat tolik potřebné finanční prostředky, například na údržbu či rozvoj veřejného prostranství? A proč je raději získávají oklikou, ve formě takzvaných příspěvků od developerů, které se nicméně ve svém důsledku projeví na ceně bytu?
Od zastánců až extensivního výkladu liberálního pojetí světa a volnosti v něm překvapí volání po omezení možnosti cizinců kupovat si v ČR byty, s odvoláváním se na zkušenosti z jiných zemí Evropské unie. Je to farizejství. Myslí si snad autorská dvojice Kolínská-Svoboda, že v Berlíně mnoho bytů nevlastní obyvatelé ze zemí mimo EU? Věří tomu, že pařížské byty nejsou často kupovány obyvateli Ruska, Blízkého východu, nebo třeba Číny? Není všeobecně známé, že Londýn je dnes Mekkou čínských investic do nemovitostí (a to i v době, kdy byl Londýn stále v EU). A takto bychom mohli pokračovat. Možná v těchto zemích a městech mají „cizinci“ administrativní kroky o něco složitější, na samotné podstatě – tedy komu byty a další nemovitosti fakticky patří – to nic nemění. Žijeme v globálním světě – i díky ekologickým a nevládním organizacím, které živý oba autory – výrazně liberálním. Toto je jedna z cen, které za to platíme. Nehodnotím, konstatuji.
A hned tu máme další „výkřik do tmy“ v podobě informace o takzvaně neobydlených bytech. Podle Kolínské-Svobody je u nás „podle střízlivých odhadů až 100 tisíc dlouhodobě neobydlených bytů, i když jsou způsobilé k bydlení“. Zaměřme se ale nejprve na to, co je to definice „neobydlený byt“ podle Českého statistického úřadu: „Neobydlenými byty jsou všechny byty, ve kterých není přihlášena žádná osoba k trvalému pobytu, takže mezi neobydlené byty patří i všechny přechodně obydlené byty, nebo byty využívané k rekreaci a chalupaření (nevyčleněné z bytového fondu).“ Tedy kupříkladu: pokud má rodina dva byty, v jednom bydlí starší syn, ale trvalé bydliště má hlášeno stále u rodičů, je tento byt ve statistice uveden jako neobydlený. Bez ohledu na to, že svého legitimního obyvatele má, a slouží svému účelu. Kolik „neobydlených“ bytů jsou rekreační byty, to je otázkou.
Česká města, jak uvádí Kolínská-Svoboda, od roku 2008 přestala téměř stavět nové byty. To je pravda, mimo jiné proto, že se historicky zbavila nejen svého bytového fondu, ale také mnoha svých pozemků, která mohly k tomuto účelu sloužit. Co je ale mnohem zásadnější – mnohá města či městské části pokračují v prodeji svého současného bytového fondu. A ostatně – pokud se podíváme do plánů hlavního města Prahy, v projektech na výstavbu bytů se nepočítá s tím, že by město mělo svůj bytový fond rozšiřovat, ale chce byty prodávat za různými způsoby „zvýhodněné ceny“. S ohledem především na informaci týkající se pozemků, která města na výstavbu bytů mají k dispozici (či lépe dnes fakticky nemají) potom srovnání s Vídní či jinými městy prostě nesedí. Protože tato města mají to zásadní – a to je pozemkový fond, se kterým pracují, a na jehož základě rozvíjejí svůj vlastní urbanismus. To je něco, co se v ČR historicky nastavilo zcela jinak, a dnes to nelze vrátit.
Jak Kolínská-Svoboda dále tvrdí, české rodiny využívají byty mnohdy jako vhodný investiční instrument než jako prostředek k uspokojení bydlení. To je ale přece argumentační faul! I pokud si česká rodina koupí byt jako investici, je důležitým příspěvkem k dostupnosti bydlení. Pomineme-li situaci, že je určen dětem jako startovací bydlení, pak takový byt vstupuje do segmentu nájemního bydlení, jehož nedostatek v ČR dlouhodobě máme (a současný výkyv způsobený pandemií COVID 19 bude rychle překonán). Jak se dlouhodobě ukazuje, právě investice do bydlení je v ČR často substitucí chybějícího důchodového zajištění. Rozdíl od zahraničí? Zde do nájemního bydlení investují velké bytové fondy, do kterých naopak investují lidé, kteří si tak spoří a investují na stáří. Investiční byt není „sprostý pojem“ a vykopávání třídního boje takovou rétorikou je varující. Buďme rádi za to, že zde možnost investovat do bytu, tedy do svého důchodového zajištění je, a že tato investice jedné skupiny přináší nájemní bydlení skupinám jiným.
Již na začátku svého textu jsem avizoval, že jeho smyslem není obhajoba nově připravovaného stavebního zákona. Přesto si závěrem dovolím jednu reakci na větu, kterou autoři Kolínská-Svoboda uvedli: „Obyvatelé tak mohou očekávat, že na volných zelených plochách se dříve či později objeví nová zástavba.“ Takový způsob manipulace strachem je nepřijatelný, a proto je potřeba vše uvést na pravou míru: zda ve městě bude zelená plocha, byty, kanceláře, sklady, továrny, parky, školy, či cokoli jiného neurčuje ani stavební zákon, ani to nevyplývá ze stavebního povolení. Dokonce to není závislé ani na developerech, ani za ekologických a nevládních organizací, které jako své lobbisty zaměstnávají paní Kolínskou a pana Svobodu. Záleží to zcela a jen na vůli zastupitelů městských samospráv, která se projeví v územních plánech, či v územích změnách, o kterých rozhodují.
Má-li diskuse (nejen o stavebním zákoně) být hodnotná a směřovat ke správnému nastavení rozvoje našich měst a obcí, které budou korelovat s potřebami společnosti, potom je potřeba uvádět informace přesné, nemanipulovat, nestrašit. Taková diskuse musí být založena na důvěře v aktéry celého procesu. Autorská dvojce Kolínská-Svoboda mě svým povrchním článkem přesvědčila v tom, že oni partnery pro obsahovou diskusi, která nás jako společnost bude posouvat kupředu, věru nejsou. Dopustili se faulů, které jinde a jindy tak rádi kritizují a napadají.
Ing. Tomáš Kadeřábek,
ředitel Asociace developerů České republiky
